Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel ist wirklich nötig?

Eigenkapital beim Hauskauf: Die Zahl, die alles verändert

Es gibt eine Frage, die fast jeden Kaufinteressenten früher oder später beschäftigt – und die doch so selten klar beantwortet wird: Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Nicht theoretisch, sondern für die eigene Situation, das eigene Objekt, den eigenen Traum. Wer sich in Musterstadt und Umgebung nach einer Immobilie umsieht, stellt schnell fest: Die Antwort ist komplexer als jede Faustregel vermuten lässt.

Was Banken sehen wollen – und was dahintersteckt

Kreditinstitute prüfen beim Eigenkapital Hauskauf nicht nur die nackte Zahl auf dem Kontoauszug. Sie schauen auf das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kaufpreis – den sogenannten Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser Wert, desto besser die Konditionen. Als grobe Orientierung gilt: Wer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringt, bekommt in der Regel deutlich günstigere Zinsen als jemand, der nur die Nebenkosten selbst trägt.

Die Kaufnebenkosten sind dabei ein Posten, den viele unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf rund zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit – sie müssen fast immer aus Eigenmitteln stammen. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt beim Finanzierungsgespräch eine böse Überraschung.

Vollfinanzierung: Möglich, aber nicht ohne Preis

Ja, es gibt sie noch: die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Manche Banken finanzieren unter bestimmten Voraussetzungen den kompletten Kaufpreis – manchmal sogar inklusive Nebenkosten. Doch der Preis dafür ist hoch: Die Zinsen steigen spürbar, und die monatliche Belastung wächst entsprechend. Zudem verlangen Banken in solchen Fällen meist ein überdurchschnittlich gutes Einkommen, eine tadellose Bonität und ein Objekt mit solider Substanz.

Wer eine Haus kaufen möchte und wenig Eigenkapital mitbringt, sollte sich ehrlich fragen: Lohnt es sich, noch ein bis zwei Jahre zu sparen, um bessere Konditionen zu erhalten? In vielen Fällen lautet die Antwort: ja. Denn eine um einen halben Prozentpunkt günstigere Rate kann über die Laufzeit eines Darlehens zehntausende Euro ausmachen.

Welche Mittel als Eigenkapital zählen

Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Banken akzeptieren in der Regel auch:

• Bausparverträge (angespartes Guthaben, nicht der Darlehensbetrag)
• Wertpapierdepots – allerdings oft nur zu einem Anteil des aktuellen Wertes
• Lebensversicherungen mit Rückkaufwert
• Schenkungen oder Darlehen von Verwandten – hier kommt es auf die Dokumentation an
• Eigenleistungen beim Bau, sogenannte „Muskelhypothek“ – wird von manchen Banken anerkannt

Was nicht zählt: kurzfristig aufgenommene Konsumkredite, die kurz vor dem Finanzierungsgespräch aufs Konto überwiesen wurden. Banken prüfen Kontoauszüge genau – und erkennen solche Manöver schnell.

Eigenkapital klug einsetzen – nicht alles auf einmal

Ein häufiger Fehler: Kaufinteressenten stecken ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung und stehen danach ohne finanzielle Reserve da. Experten empfehlen, mindestens zwei bis drei Monatsgehälter als Liquiditätspuffer zu behalten – für unerwartete Reparaturen, einen Jobwechsel oder einfach ruhigere Nächte. Auch in Musterstadt gilt: Eine Immobilie bringt nach dem Kauf immer wieder Ausgaben mit sich, die man nicht vorhersehen kann.

Wer seinen Wohnungskauf finanzieren möchte, sollte außerdem staatliche Förderprogramme im Blick behalten. KfW-Darlehen etwa können Eigenkapital teilweise ersetzen oder ergänzen – und das zu attraktiven Konditionen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann hier helfen, die passende Kombination zu finden.

Der richtige Zeitpunkt für das Bankgespräch

Viele Kaufinteressenten gehen erst dann zur Bank, wenn sie ein konkretes Objekt im Auge haben. Klüger ist es, schon früher eine Finanzierungsbestätigung einzuholen – idealerweise bevor man aktiv sucht. Denn wer in Musterstadt und Umgebung ein passendes Angebot findet, muss oft schnell handeln. Eine vorliegende Finanzierungszusage macht den Unterschied zwischen Zuschlag und Enttäuschung.

Wer sich noch in der Suchphase befindet, kann über einen Suchauftrag dafür sorgen, dass passende Objekte automatisch auf dem Radar landen – ohne täglich selbst die Portale durchforsten zu müssen.